Как выбрать участок для строительства дома

Этажность, стройматериалы, конструкция и особенности систем - лишь второстепенные факторы, которые влияют на будущее использование здания. Прежде всего, самым важным является место, где он построен. Поэтому местоположение здания следует выбирать с учётом множества параметров, таких как расположение к крупным городам, физико-геологические характеристики местности, удобство коммуникаций, особенности ближайших транспортных путей, а также юридические и законодательные моменты.

Содержание

1. Что нужно знать при покупке земельного участка
2. Как проверить участок перед покупкой
3. На что нужно обратить внимание
   1. Подъезды
   2. Коммуникации
   3. Удалённость от города
   4. Геометрия
   5. Особенности грунта
   6. Юридические моменты
4. Дополнительные рекомендации
5. Заключение

Что нужно знать при покупке земельного участка

Спрос на частную недвижимость в России значительно вырос в последние годы. Ипотечная программа, продление «дачной амнистии» до второго квартала 2026 года и возможность пользоваться материнским капиталом для возведения коттеджей - всё это стимулировало интерес к загородному строительству.

Во время самоизоляции проблема особенно обострилась. Прожив несколько недель в тесной квартире, люди стали задумываться о строительстве дач за городом (дач не хватало, чтобы сдавать их всем желающим).

Однако не все имели средства на покупку готового жилья. Кроме того, чтобы удовлетворить спрос, цены на жильё в сельской местности росли. Решением проблемы стала ипотека.

Если и такой вариант не рассматривается, можно построить свою собственную дачу. Однако сначала нужно будет обзавестись территорией. Важно сделать выбор, опираясь не только на систему своих ценностей и потребностей. Следует также руководствоваться здравым смыслом. Поговорим об этом.

Как проверить участок перед покупкой

Вы уже выбрали надел, но всё ещё не уверены в нём? Проверьте его, прежде чем совершить окончательную покупку. Попросите у продавца паспорт земельного участка, документы на него и выписку из Реестра Недвижимости, чтобы убедиться в безопасности сделки.

Спросите, как была приобретена земля и состояли ли владелец в браке на момент сделки. В случае приобретения в браке, для продажи земли потребуется одобрение супруга. Это согласие необходимо заверить у нотариуса.

Основную информацию о территории можно найти в выписке из госреестра недвижимости. В документах этого реестра указываются:

• Наличие задолженностей и ограничений.
• Информация о собственнике и его/ее доле.
• Стоимость зарегистрированной земли.
• Точный адрес надела.
• Его площадь и границы.

Выписки из Единого государственного реестра доступны всем, а не только землевладельцам. Их также можно получить в МФЦ.

На что нужно обратить внимание

Чтобы построить новый дом, следует определиться со множеством его характеристик, включая размер, форму, тип материалов, планировку комнат и климат-контроль. Однако все эти нюансы будут напрасными для того, кто не умеет правильно выбирать место для постройки. Прежде всего, необходимо принять во внимание следующие условия:

• Индивидуальные желания будущего владельца.
• Относительное расстояние от природных и искусственных форм рельефа (реки, леса, горы, равнины и т.д.)
• Удалённость от крупных жилых и промышленных центров.
• Наличие электричества, водо- и газопроводов, вышек мобильной связи и других коммуникаций.
• Дорожное сообщение, связанность, доступность, удобство и время в пути до рабочих мест, школ и магазинов.
• Физические и геологические особенности местности (уклон, уровень грунтовых вод, наличие водоемов, качество почвы).
• Статус земельной площади.

Подъезды

Первое, на что важно обратить внимание, это подъездная дорога. Плохая может показаться очевидной, а потому не все уделяют этому вопросу должное внимание. Однако и тут есть важные моменты.

• Асфальтированная. Максимально удачный вариант. Но, когда асфальт изношен и покрыт выбоинами, качество дороги ничем не уступает грунтовой.
• Грунтовая. Не самый худший вариант. Каждый раз, когда идет дождь, дорога размывается, а массивный транспорт оставляет большие колеи. Без проблем добраться по грунтовке можно лишь в «сухой» день. Редкое исключение, когда пути лежат на песках. На таких дорогах вода быстро уходит.
• Бетонная.Это самый парадоксальный вариант. Казалось бы, дорога ровная и луж очень мало. С обратной стороны, на бетонных путях вы не можете ехать быстрее 40 км/ч. В противном случае можно «убить» подвеску.
• Отсыпная. Самый популярный типаж. Представляет собой грунтовку, покрытую дроблёной известью или асфальтом. Если она была построена недавно, она выглядит красивой, гладкой и аккуратной. Однако пока рано радоваться и со временем картина может измениться.
• Дороги на подъемах. Если дорога холмистая, следует присмотреться к ней. Даже хорошо вымощенные гравийные дороги совершенно бесполезны на больших уклонах. В таких областях автомобили вынуждены ускоряться на подъеме и замедляться на спуске. В обоих случаях вы будете скользить колесами по гравию.
• Вода. Если на дороге встречается насыпь или мост через небольшую речку, следует внимательно изучить их. Если дамба возвышается над рекой менее чем на метр-два и вокруг нее есть холмы, весной она может стать проблемой. Безобидные ручьи разливаются в потоки и легко преодолевают невысокие барьеры. Ездить по такой дороге невозможно, а если попытаться, то машину сразу же занесет. Лучше узнать у местных, как изменился уровень реки за последний десяток лет.

Коммуникации

Комфортное проживание в загородном доме во многом определяется наличием важных коммунальных услуг:

• Электроснабжение
• Газоснабжение
• Водоснабжение
• Системы канализации
• Станции связи
• Безопасность

Конечно, чем лучше условия, тем дороже владения. Поэтому эти условия являются обязательными только для постоянного жилья. В дачных жилищах достаточно стабильного электроснабжения, которое в некоторых случаях можно заменить автономными дизельными электростанциями, аккумуляторами или альтернативными системами.

Большинство систем жизнеобеспечения можно разделить на автономные и централизованные. Газ для кухонного оборудования и отопительных котлов подается из отдельного подземного резервуара или от сети. Вода закачивается из колодца на участке или подается по трубе. Канализация может отводиться из септика или подключаться к водопроводу.

Выбор между этими двумя вариантами зависит от конечной стоимости установки системы и ее доступности. Например, дома, построенные в городах или вдали от коммуникаций, будут полностью самодостаточными. С другой стороны, в пригороде может быть удобнее подключиться к городской системе водоснабжения, чем копать собственный колодец.

Чтобы понять, какое место подходит для возведения дома, следует обратить внимание на наличие удобных подъездных дорог. Вряд ли кому-то захочется ежедневно ездить по гравийке или грунтовке, особенно в дождливый сезон. Однако наличие асфальтированных дорог также может способствовать повышению общей стоимости территории. Об этом мы говорили выше.

Если хочется приезжать почаще на дачу, расположение рядом с развязкой может быть выгодным. Это же может оказаться раздражающим и неприятным фактором для тех, кто предпочитает уединение вдали от шума, отдых на природе.

Удалённость от города

Наиболее весомым фактором при поиске участка является его удалённость от города. Близость к крупному городу или пгт всё равно является необходимостью, даже если жильцы работают и учатся дистанционно. Это диктуется множеством важных обстоятельств, в числе которых:

• Доступ к продуктам питания и первой необходимости.
• Доступ к медицинским услугам, включая неотложную медицинскую помощь.
• Возможность получения помощи от экстренных служб в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
• Посещение мест увлечений (например, торговых центов, кинотеатров и театров, выставок).

Более того, современные люди привыкли жить в социальной среде. Это означает, что им важно общение. Мало кто сможет надолго оставить своих коллег, друзей и родных. По этой причине необходимо понимать, как выбрать землю для строительства, чтобы не оказаться надолго изолированным от общества из-за поспешного решения.

В отдалённых районах можно жить лишь время от времени. Они идеально подходят для проведения дачного уикенда, пикников, рыбалки и охоты. Если вы хотите жить в доме постоянно, то подбирайте место недалеко от большого города, в пригороде или в более-менее экологически чистом районе.

Территория не должна быть слишком удалённой, но и не должна быть слишком близко к оживленным районам города. Оптимальным считается место, которое отвечает следующим условиям:

• Путь до работы, школы или деловой встречи занимает не более одного-полутора часов.
• До ближайшего детского сада или школы можно добраться за 30 минут на машине, такси или общественном транспорте.
• Густонаселенный район, оживленное шоссе или промышленное предприятие находятся на другом конце города.

Геометрия

Рельеф, размер и геометрия - далеко не самые незначительное факторы при выборе участка для строительства дома.

• Рельеф. Плоская местность идеально подходит для возведения дома. На такой местности можно не только построить, но и весьма удачно реализовать приусадебную площадь. Например, посадить цветочный или фруктовый сад. На такой земле легко строить, а материалы несложно транспортировать. Недостатками можно считать долгие часы воздействия солнечного света. Помимо прочего, на пологих участках может застаиваться вода. В таком случае важно продумать дренаж.

  Строительство на холме сильно отличается, будь то строительство на земле или на склоне. В обоих случаях необходим усиленный фундамент. Природные факторы (землетрясения, ветер, дождь) могут привести к его разрушению. Преимущества строительства на возвышенности заключаются в том, что из окон открывается замечательный вид на окрестности. В случае сильного дождя есть вода не застаивается. Свежий воздух будет доступен в любое время.

  В районах низин дома и сады менее подвержены воздействию ветра. Однако там легче скапливается вода, что благоприятно для выращивания овощей и вредно для чувствительных ко влаге стройматериалов. Однако к недостаткам также можно отнести особый микроклимат (заморозки даже летом), наводнения от осадков в сезон дождей, дым, туман и застой воздуха.

• Габариты. Наилучшим соотношением размера жилища к размеру участка является соотношение одного к десяти (1:10). Другими словами, если площадь дома составляет 100 квадратных метров, то участок должен быть около 10 соток. Всё объясняется следующими принципами: Расположение хозпостроек, бань, гаражей, теплиц, деревьев и питомников должно быть удобным. Минимальное расстояние от соседних домов. Второстепенные строения могут быть расположены близко к периметру, чтобы не допустить посторонние взгляды на внутреннее обустройство участка.

• Форма участка. Участки под застройку могут иметь практически любые геометрические параметры, согласованные с регулирующим органом. Однако имеющие прямоугольную или квадратную форму более доступны и удобны. Застроить или огородить такую территорию проще, быстрее и экономичнее, чем площадь нестандартной формы.

Особенности грунта

Наиболее распространенные дисперсные почвы в природной среде, подразделяющиеся в свою очередь на четыре подвида:

• Глина
• Песок
• Ил
• Торф

Гибрид первых двух типов идеально подходят для строительства на скалах и супесях. На болотистых, илистых или торфяных почвах здания становятся неустойчивыми и могут быстро разрушиться. Геологические характеристики почвы также требуют знания грунтовых вод, чтобы выбрать подходящий вариант для строительства. Грунтовые воды могут быть как глубокими, так и поверхностными.

В первом варианте грунтовые воды не представляют опасности, во втором случае дом можно возводить лишь на особом фундаменте и необходимо создать дренажную систему. В обратном случае сезонные наводнения и трение грунта быстро приведут к разрушению здания. Из-за этого строительство заглубленного фундамента и формирование дренажной системы значительно увеличит конечную стоимость здания.

Юридические моменты

Продавцу необходимо будет предоставить ряд документов при оформлении земли:

• Регистрация права собственности на недвижимость
• Свидетельство о праве собственности
• Кадастровый паспорт
• Справка об оценке стоимости земли
• Документы, подтверждающие отсутствие построек
• Подтверждение того, что недвижимость не имеет долгов
• Согласие супруга (если продажа частная)
• Разрешение из органов опеки (если имеется несовершеннолетний владелец)

Чтобы выбрать землю для возведения жилища, выбирая между различными формами жилых районов, следует ознакомиться с их характеристиками. К примеру, стоимость покупки земли в СНТ может быть в пять раз выгоднее, чем в коттеджном посёлке. Однако если в будущем дом будет использоваться в качестве постоянного места жительства, то затраты на обустройство будут такими же или даже больше. Кроме того, время и стоимость прокладки коммуникаций могут быть дорогостоящими.

Однако, несмотря на более высокую стоимость земли, у ИЖС есть несколько преимуществ:

1. Полное право собственности на землю - независимо от коллективного или председательского мнения.
2. Точно очерченные границы
3. Полные коммуникации - газ, электричество, вода, охрана, канализация, отопление, связи и т.д
4. Возможность регистрации по месту жительства
5. Доступность социальных услуг - медицинское обслуживание, детский сад, школа, услуги спасателей

Дополнительные рекомендации

• Прежде чем выезжать на осмотр надела, узнайте его кадастровый номер и найдите его на кадастровой карте. Быть может, что-то вам подскажет, что такой выбор не стоит внимания.
• Ознакомьтесь с генеральным планом
• Когда вы отправитесь на осмотр, обратите внимание на дороги и мосты. К владениям должно быть несколько подъездных путей. Узнайте у местных жителей, которые управляют дорогами.
• Используйте такие сайты, как «Добродел», чтобы узнать о местных проблемах, особенно в отношении дорог.
• Осмотрите участок и оцените виды с разных точек. Нежелательна земля с гаражами, линиями электропередач, заброшенными зданиями, коттеджными зонами и борщевиком вблизи.
• Лучше сразу заплатить высокую цену за красивые виды на пруды, леса и холмы. С такими местами не захочется расставаться. А если придётся, то цена будет дороже, чем за «обычное» место без такого обзора.
• Поищите в Интернете свидетельства о существующих проблемах в намеченном районе. И стоит поговорить с местными жителями. Они могут рассказать вам много интересного.

Заключение

Инвестиция свободных средств в земельную площадь - отличное решение, доступное для всех. Если учесть все рекомендации, реализованный проект будет радовать вас долгие долгие годы.